售房宣傳資料內(nèi)容不列為合同組成部分? 提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)履行提示或者說明義務(wù)

　　近日，上海市第一中級人民法院(以下簡稱“上海一中院”)適用《中華人民共和國民法典》(以下簡稱“《民法典》”)格式條款相關(guān)規(guī)定審結(jié)五起商品房預(yù)售合同糾紛上訴案件。

　　交房入住后，周某等業(yè)主發(fā)現(xiàn)小區(qū)并沒有房屋宣傳資料中提到的人車分流和露天泳池，故訴至法院要求開發(fā)商天福公司賠償房屋差價損失。

　　經(jīng)審理，上海一中院認(rèn)定《商品房預(yù)售合同》中約定開發(fā)商保留對小區(qū)平面布局的修改權(quán)以及宣傳資料所載內(nèi)容不列為合同組成部分的格式條款與購房者具有重大利害關(guān)系，而天福公司對此未盡提示或說明義務(wù)，故該條款不應(yīng)成為合同內(nèi)容，維持一審法院關(guān)于天福公司賠償周某等業(yè)主相關(guān)損失的判決。

　　【案情回放】

　　業(yè)主：購房的時候，你們銷售說的清清楚楚，人車分流和游泳池都有，宣傳冊、廣告片和沙盤都能證明。

　　開發(fā)商：《商品房預(yù)售合同》明確約定了售樓廣告、樣板房等宣傳資料僅為宣傳目的而設(shè)立或提供，不列為本合同的附件或組成部分。

　　周某等人向開發(fā)商天福公司購買涉案小區(qū)商品房，樓盤售賣時的房屋宣傳資料都顯示了小區(qū)規(guī)劃的是人車分流，并設(shè)有室外泳池。但后來業(yè)主們得知：在天福公司向有關(guān)部門備案的建設(shè)規(guī)劃中，該小區(qū)并非人車分流，天福公司是在通過竣工驗收后，以草皮覆蓋地面車位的方式營造人車分流的“假象”，而有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)這一情況后，立刻責(zé)令天福公司進行整改、恢復(fù)地面車位;至于“室外泳池”，則系違法建筑，不能使用。當(dāng)業(yè)主們找天福公司交涉時，卻被天福公司告知，在《商品房預(yù)售合同》中約定其保留對小區(qū)平面布局的修改權(quán)以及宣傳資料所載內(nèi)容不列為合同的組成部分。周某等人認(rèn)為自己受到了欺詐，故向法院起訴，要求開發(fā)商天福公司賠償損失，按照每平方米3,000元計算(其中，周某房屋面積92.43平方米，故主張損失27萬余元)。

　　一審法院認(rèn)為，《商品房預(yù)售合同》中的上述條款系格式條款，天福公司未采取合理方式提請購房者注意，故上述條款應(yīng)屬無效而不予適用;宣傳資料中關(guān)于人車分流與室外泳池的內(nèi)容明確具體，且對購房者的購房決策會產(chǎn)生直接影響，應(yīng)視為要約，天福公司未能履約應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，酌定支持周某等人要求賠償?shù)牟糠纸痤~。(其中，周某的獲賠金額為12,000元)

　　一審判決后雙方不服，均上訴至上海一中院。

　　天福公司上訴稱，《商品房預(yù)售合同》是雙方真實意思表示，具有約束力，天福公司有權(quán)對小區(qū)配套建筑、附屬設(shè)施進行變更。目前的小區(qū)現(xiàn)狀未對業(yè)主造成任何損失，也未對小區(qū)品質(zhì)造成任何影響。

　　周某等業(yè)主則上訴認(rèn)為開發(fā)商的違約行為給自己造成了重大損失，一審法院認(rèn)定的違約金僅相當(dāng)于總房價0.4%，明顯過低。

　　【以案說法】

　　經(jīng)審理，上海一中院認(rèn)為，《商品房預(yù)售合同》中約定開發(fā)商保留對小區(qū)平面布局的修改權(quán)以及宣傳資料所載內(nèi)容不列為合同組成部分等格式條款限制了購房者的權(quán)利，且與購房者明顯具有重大利害關(guān)系，而天福公司未就上述條款向周某等履行提示或說明義務(wù)，鑒于周某等人不認(rèn)可上述條款具有拘束力，故依據(jù)《民法典》第496條等規(guī)定，認(rèn)定該格式條款不成為《商品房預(yù)售合同》的內(nèi)容;一審結(jié)合在案證據(jù)，認(rèn)定涉案宣傳資料內(nèi)容明確，且對公眾的購房決策確會產(chǎn)生實質(zhì)影響，構(gòu)成要約并判令天福公司承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任并無不當(dāng)。

　　關(guān)于周某等業(yè)主在本案中提出的賠償數(shù)額，現(xiàn)有證據(jù)并不能證明系爭房屋預(yù)售時因“人車分流”和“室外泳池”的因素而產(chǎn)生價格虛高之情形，一審委托的專業(yè)機構(gòu)亦認(rèn)為上述因素對房地產(chǎn)價格的影響無法考評，故周某等人所主張的差價損失，依據(jù)顯非充分。一審基于本案實際情況，經(jīng)綜合考量后，酌情確定的賠償數(shù)額，并無不妥，且在現(xiàn)有證據(jù)條件下具有相對合理性。

　　綜上，上海一中院遂駁回上訴，維持原判。

　　《民法典》實施后，其第496條規(guī)定了格式條款不訂入合同的情形，即提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務(wù)，致使對方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內(nèi)容。因此，開發(fā)商作為格式條款的提供者不僅必須公平地設(shè)置雙方的權(quán)利和義務(wù)，還必須對相對方盡到提示或說明義務(wù)，否則不能視為雙方對該條款內(nèi)容達成合意，該條款內(nèi)容亦不得訂入合同、進入效力評價的范疇。

　　(以上所涉公司名為化名)

　　【法辭典】

　　一、《中華人民共和國民法典》

　　第四百九十六條 格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。

　　采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責(zé)任等與對方有重大利害關(guān)系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務(wù)，致使對方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內(nèi)容。

　　二、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>時間效力的若干規(guī)定》

　　第九條 民法典施行前成立的合同，提供格式條款一方未履行提示或者說明義務(wù)，涉及格式條款效力認(rèn)定的，適用民法典第四百九十六條的規(guī)定。

　　三、《中華人民共和國民事訴訟法》

　　第一百七十條 第二審人民法院對上訴案件，經(jīng)過審理，按照下列情形，分別處理：

　　(一)原判決、裁定認(rèn)定事實清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定;

　　……

　　(案例編寫：上海一中院 王長鵬)